En kapitalvinstberäkning är den officiella uträkningen av vinsten vid en bostadsförsäljning och ligger till grund för deklaration, skattebelopp och uppskov. Beräkningarna utgår från de ifyllda datumen och summorna. Via kapitalvinstberäkningsverktyget i Express kan du även exportera ifyllda K5 och K6-blanketter.

Viktiga datum och summor att kontrollera 


Kontrollera följande datum:

  • Grundinformation - vilket år deklarationen gäller
  • Såld bostad - datum för inköp, försäljning och utförda förbättringar/reparationer.
  • Köpt bostad - datum för inköp och inflytt


Kontrollera följande summor:

  • Såld bostad - försäljningspris och köpeskilling/inköpspris
  • Såld bostad - belopp på förbättringar/reparationer
  • Köpt bostad - köpeskilling/inköpspris


Datum för inköp vid arv/gåva

Vid arv/gåva: använd det ursprungliga inköpsdatumet, inte datumet för arv/gåva. Om bostaden gått i arv i flera led: gå tillbaka till första köpet/byggdatumet.


Datum för inköp för fastigheter köpta före 1952

  • För fastigheter köpta före 1952: använda dåtidens taxeringsvärde × 1,5 som inköpspris, om det är högre än det faktiska. * För bostadsrätter gäller förmögenhetsvärdet 1972 x 1,5. Systemet väljer automatiskt det högsta. Om man använder detta värde får man inte göra avdrag för andra kostnader som rör fastigheten före 1952, såsom inteckningskostnader, förbättringar etc.

* Fält för 1952 års värde visas först när inköpsdatum är angivet före 1951-12-31.


Bildtext: Gränssnittsvy av kapitalvinstberäkningen. Sektionen såld bostad och fliken Inköp. Datum för inköp är markerat.

Avdrag för förbättringar


Det finns två typer av förbättringar som man kan göra avdrag för:

  1. Grundförbättringar – ny/till/ombyggnad eller installation av något som inte funnits tidigare (ex. bergvärme).
    Ingen tidsgräns, gäller från det år man köpt bostaden.

  2. Förbättrande reparationer/underhåll – t.ex. köksrenovering, byte av fönster eller tak.
    Gäller förbättringar gjorda under försäljningsåret + fem år bakåt.


Krav:

  • Totalt måste avdragen sammanlagt uppgå till minst 5 000 kr för ett och samma kalenderår, oavsett typ.
  • Förbättringar utförda före inköpsdatum får ej tillgodoräknas.


Läs mer hos Skatteverket:
Avdrag för renoveringar och nybyggnation


Bildtext: Gränssnittsvy av kapitalvinstberäkningen. Sektionen såld bostad och fliken Förbättringar. De två olika typerna av förbättringar är markerade i systemet.


Uppskov – Skjuta upp skatten


Vad bostäderna har kostat i relation till varandra avgör huruvida man kan få uppskov med hela vinsten eller inte.

 

Förutsättningar/krav:

  • Både ursprungs- och ersättningsbostaden ska vara en privatbostad.

  • Köp av ersättningsbostaden måste ske året innan, samma år eller året efter försäljningen.

  • Man har bott i ursprungsbostaden minst senaste året eller 3 av de senaste 5 åren. 

    Kontraktsdatum = "utflyttningsdatum" enligt Skatteverket. I vissa fall kan man behöva byta ut utflyttningsdatumet i beräkningen till kontraktsdatumet istället för att man ska kunna göra nytt uppskov.

  • Preliminärt uppskov måste följas upp året efter, annars beskattas hela vinsten.


Två typer av uppskov:

  • Slutligt uppskov – vid köp av ny bostad året innan eller samma år som försäljningen.

  • Preliminärt uppskov – vid köp av ny bostad året efter försäljningen.


Exempel på varför uppskov inte kan sökas:

  • Att man inte kan välja uppskov alls beror oftast på att det saknas datum då man köpte ersättningsbostaden.
  • Att man inte kan välja Slutligt uppskov beror oftast på att man har köpt ersättningsbostaden året efter försäljningen. Då får man bara söka preliminärt.
  • Man måste ha flyttat in i ersättningsbostaden senast 2 maj året efter försäljningsåret för att få slutligt uppskov (gäller i de fall då man köpt ersättningsbostaden året innan eller samma år).
  • När man sökt preliminärt uppskov måste man ha flyttat in i ersättningsbostaden senast då man ansöker om det slutliga uppskovet (ett år efter deklarationen – två år efter försäljningsåret). 
  • Flyttar man in 1 januari 2019, skriver kontrakt för försäljning 31 oktober 2019 och flyttar ut 15 januari 2020 – då räknar Skatteverket att man har bott där till och med kontraktsdatumet, alltså 10 månader. Det är för kort tid för uppskov.


Exempel:

Försäljning sker 2024. Man deklarerar för försäljningen och söker preliminärt uppskov. Kunden köper en ersättningsbostad under 2025. Inflyttning i ersättningsbostaden måste då ske senast den 2 maj 2026 för att kunden ska kunna följa upp med ett slutligt uppskov.


 

Bildtext: Viktiga datum för bostadsuppskov.Läs mer hos Skatteverket:
Uppskov vid bostadsförsäljning

Slutligt uppskov efter preliminärt

  • Uppföljning krävs året efter deklarationen

  • Om ingen bostad köpts → hela vinsten beskattas

  • Har man köpt en billigare bostad → endast en del av vinsten kan skjutas upp

  • Den del som inte utnyttjas beskattas + 10 % tillägg


Bildtext: Gränssnittsvy av kapitalvinstberäkningen. Sektionen Uppskov, fliken Nytt uppskov.

Har man inte köpt något känner systemet av att man inte fyllt i under Ersättningsbostad och man få då detta val, se bild ovan. Då skall hela vinsten beskattas.

Återföring av uppskov

  • Varje år framgår den uppskjutna vinsten i deklarationen

  • Beloppet är redan uppdelat mellan parterna – återför exakt det som står


Kapitalvinst – Så räknas den ut

Försäljningspris 

– Inköpskostnader 

– Förbättringsutgifter 

– Mäklararvode 

– Övriga försäljningskostnader 

+ Återförda uppskov

= Vinst

  • Inköpskostnader: inklusive lagfart, pantbrev m.m.

  • Förbättringar: t.ex. renoveringar, tillbyggnad (se nedan)

  • Övriga kostnader: t.ex. annonsering på Hemnet

  • Återföring av uppskov: tidigare uppskjuten vinst som nu ska beskattas

Detta ger bruttovinsten, som alltid deklareras i sin helhet.

Skatt på vinsten:
Beskattningsbar vinst = 22/30 × bruttovinst
Skatt = 30 % på den beskattningsbara vinsten
Förenklat: 22 % av bruttovinsten