En kapitalvinstberäkning är den officiella uträkningen av vinsten vid en bostadsförsäljning och ligger till grund för deklaration, skattebelopp och uppskov. Beräkningarna utgår från de ifyllda datumen och summorna

Viktiga datum och summor att kontrollera 


Kontrollera följande datum:

  • Grundinformation - vilket år deklarationen gäller
  • Såld bostad - datum för inköp, försäljning och utförda förbättringar/reparationer.
  • Köpt bostad - datum för inköp och inflytt


Kontrollera följande summor:

  • Såld bostad - försäljningspris och köpeskilling/inköpspris
  • Såld bostad - belopp på förbättringar/reparationer
  • Köpt bostad - köpeskilling/inköpspris


Datum för inköp vid arv/gåva

Vid arv/gåva: använd det ursprungliga inköpsdatumet, inte datumet för arv/gåva. Om bostaden gått i arv i flera led: gå tillbaka till första köpet/byggdatumet.


Datum för inköp för fastigheter köpta före 1952

  • För fastigheter köpta före 1952: använda dåtidens taxeringsvärde × 1,5 som inköpspris, om det är högre än det faktiska. * För bostadsrätter gäller förmögenhetsvärdet 1972 x 1,5. Systemet väljer automatiskt det högsta. Om man använder detta värde får man inte göra avdrag för andra kostnader som rör fastigheten före 1952, såsom inteckningskostnader, förbättringar etc.

* Fält för 1952 års värde visas först när inköpsdatum är angivet före 1951-12-31.


Bildtext: Gränssnittsvy av kapitalvinstberäkningen. Sektionen såld bostad och fliken Inköp. Datum för inköp är markerat.

Avdrag för förbättringar


Det finns två typer av förbättringar som man kan göra avdrag för:

  1. Grundförbättringar – ny/till/ombyggnad eller installation av något som inte funnits tidigare (ex. bergvärme).
    Ingen tidsgräns, gäller från det år man köpt bostaden.

  2. Förbättrande reparationer/underhåll – t.ex. köksrenovering, byte av fönster eller tak.
    Gäller förbättringar gjorda under försäljningsåret + fem år bakåt.


Krav:

  • Totalt måste avdragen sammanlagt uppgå till minst 5 000 kr för ett och samma kalenderår, oavsett typ.
  • Förbättringar utförda före inköpsdatum får ej tillgodoräknas.


Läs mer hos Skatteverket:
Avdrag för renoveringar och nybyggnation


Bildtext: Gränssnittsvy av kapitalvinstberäkningen. Sektionen såld bostad och fliken Förbättringar. De två olika typerna av förbättringar är markerade i systemet.


Uppskov – Skjuta upp skatten


Vad bostäderna har kostat i relation till varandra avgör huruvida man kan få uppskov med hela vinsten eller inte.

 

Förutsättningar/krav:

  • Både ursprungs- och ersättningsbostaden ska vara en privatbostad.

  • Köp av ersättningsbostaden måste ske året innan, samma år eller året efter försäljningen.

  • Man har bott i ursprungsbostaden minst senaste året eller 3 av de senaste 5 åren. 

    Kontraktsdatum = "utflyttningsdatum" enligt Skatteverket. I vissa fall kan man behöva byta ut utflyttningsdatumet i beräkningen till kontraktsdatumet istället för att man ska kunna göra nytt uppskov.

  • Preliminärt uppskov måste följas upp året efter, annars beskattas hela vinsten.


Två typer av uppskov:

  • Slutligt uppskov – vid köp av ny bostad året innan eller samma år som försäljningen.

  • Preliminärt uppskov – vid köp av ny bostad året efter försäljningen.


Exempel på varför uppskov inte kan sökas:

  • Att man inte kan välja uppskov alls beror oftast på att det saknas datum då man köpte ersättningsbostaden.
  • Att man inte kan välja Slutligt uppskov beror oftast på att man har köpt ersättningsbostaden året efter försäljningen. Då får man bara söka preliminärt.
  • Man måste ha flyttat in i ersättningsbostaden senast 2 maj året efter försäljningsåret för att få slutligt uppskov (gäller i de fall då man köpt ersättningsbostaden året innan eller samma år).
  • När man sökt preliminärt uppskov måste man ha flyttat in i ersättningsbostaden senast då man ansöker om det slutliga uppskovet (ett år efter deklarationen – två år efter försäljningsåret). 
  • Flyttar man in 1 januari 2019, skriver kontrakt för försäljning 31 oktober 2019 och flyttar ut 15 januari 2020 – då räknar Skatteverket att man har bott där till och med kontraktsdatumet, alltså 10 månader. Det är för kort tid för uppskov.


Exempel:

Försäljning sker 2024. Man deklarerar för försäljningen och söker preliminärt uppskov. Kunden köper en ersättningsbostad under 2025. Inflyttning i ersättningsbostaden måste då ske senast den 2 maj 2026 för att kunden ska kunna följa upp med ett slutligt uppskov.


 

Bildtext: Viktiga datum för bostadsuppskov.Läs mer hos Skatteverket:
Uppskov vid bostadsförsäljning

Slutligt uppskov efter preliminärt

  • Uppföljning krävs året efter deklarationen

  • Om ingen bostad köpts → hela vinsten beskattas

  • Har man köpt en billigare bostad → endast en del av vinsten kan skjutas upp

  • Den del som inte utnyttjas beskattas + 10 % tillägg


Bildtext: Gränssnittsvy av kapitalvinstberäkningen. Sektionen Uppskov, fliken Nytt uppskov.

Har man inte köpt något känner systemet av att man inte fyllt i under Ersättningsbostad och man få då detta val, se bild ovan. Då skall hela vinsten beskattas.

Återföring av uppskov

  • Varje år framgår den uppskjutna vinsten i deklarationen

  • Beloppet är redan uppdelat mellan parterna – återför exakt det som står


Kapitalvinst – Så räknas den ut

Försäljningspris 

– Inköpskostnader 

– Förbättringsutgifter 

– Mäklararvode 

– Övriga försäljningskostnader 

+ Återförda uppskov

= Vinst

  • Inköpskostnader: inklusive lagfart, pantbrev m.m.

  • Förbättringar: t.ex. renoveringar, tillbyggnad (se nedan)

  • Övriga kostnader: t.ex. annonsering på Hemnet

  • Återföring av uppskov: tidigare uppskjuten vinst som nu ska beskattas

Detta ger bruttovinsten, som alltid deklareras i sin helhet.

Skatt på vinsten:
Beskattningsbar vinst = 22/30 × bruttovinst
Skatt = 30 % på den beskattningsbara vinsten
Förenklat: 22 % av bruttovinsten